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住宅ローンの借り換えで実際、得するのは「固定型」!

 

35年固定は貸し出し減税適用でほぼゼロ利率、10年固定も競争激化で、異常な低利息様子に!

 

【借り換え】住宅ローン「実質利息」借り換え順位はこちら!

 

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【借り換え】住宅ローン「実質利息」順位(35年固定)はこちら最先端!

 

住宅ローンの利息動向はこちら!

 

「現在、住宅ローンを借り換えるなら、長期の固定クレジットが必ずにベストチョイス」と、

 

多くのファイナンシャルプランナー(FP)が口を揃える。

 

住宅ローンの利率には、「移り変わり型」と「固定型」がある。

 

「移り変わり型」はその名の通り、返金期間中に利率が変化し、半年に一度、

 

その時点の市場利息に組み合わせて再検討できる。

 

良い面は利率が低い事。

 

新築マンションの提供センターやハウスの展示場で、償還シミュレーションに

 

使われるのは決まってこのタイプだ。

 

理由を言えば、利率が低ければそれだけ月次の償還額が少なくなり、不動産法人が

 

物件を売り込むにはおあつらえ向きだからだ。

 

ただし、変化型は未来の利率上昇の影響をもろに受けるという悪い面がある。

 

一方、「固定型」には5年、10年、35年など、利息を固定する期間によって何個かのアイテムがある。

 

なかでも、全期間の利息を固定する「35年固定型」は「移り変わり型」とは異なり、

 

はじめに決まった利率が全期間変わらず、月次の償還額が変わらないので、心配無用感がある。

 

政府が全期間固定の「フラット35」に税金を投下して支援するのも、

 

借り手にとって利率上昇の影響を受けにくい仕組みだからだ。

 

とはいっても、今までは利率が高かったために月次の償還額が増大し、同じ年収で借りられる値段も少なかった。

 

しかし、2016年2月に日銀がマイナス利率を導入して以降、異変が起きている。

 

2018年3月、公表された「フラット35」の利息は驚いたことに1.38%

 

(借入期間21年〜35年、団信あり、手付金10%以上)。

 

そして省エネルギー住まいなどは、最大限10年間、利息が0.25%差し引かれる「フラット35S」もある。

 

住宅ローン減税によって、クレジット残高の1%分の所得税が控除される事を一考すると、

 

危険性の少ない長期クレジットがそんなに“ゼロ利率”になっている事を表している。

 

なぜ、こんな事になっているのか。

 

銀行の10年以上の固定型住宅ローンは、長期利率をポイントにして利息を決めている。

 

その長期利息が、日銀がマイナス利率を導入して以降、下げ止まらないのだ。

 

長期利息の指標となる「新発10年物国債」の利子は、2016年7月にはマイナス0.295%の

 

過去最低を記録している。

 

その後、下がり過ぎた10年国債の利子は少々上昇し、添加に転じてはいるものの、

 

過去の利率水準からみれば、まだまだ底値圏内にあると言える。

 

もちろん、住宅ローン利率も、大いに低い水準が続いている。

 

移り変わり利息と35年固定の差がわずか0.759%?長期の固定利息に比べると、

 

移り変わり利息は大きく下がっていない。

 

すでに利率が低く、これ以上は下がる余地が小さいからだ。

 

それ故、「変化型」と「固定型」の利率差も縮小している。

 

新生銀行の「移り変わり型」と「35年固定型」の利息差を示したもの。

 

2011年5月はその差が1.77%だったが、2016年5月は1.20%にまで縮まっている。

 

諸経費等を加味した「実質利息」で、2018年3月時点の「移り変わり利率」と

 

「35年固定利率」を対比したら如何になるか。

 

2018年8月の利息で調査してみた。

 

ザイ・オンライン編集部が製作した「住宅ローン『実質利息』順位(借り換え)

 

【35年固定・長期固定】」でトップに立った三井住友信託銀行は1.347%、

 

「住宅ローン『実質利息』順位(借り換え)【移り変わり利息】」で最高利率が低い

 

住信SBIオンライン銀行は0.588%だから、その差は0.759%でしかない。

 

「長期間、利率を固定可能な心配無用」が、わずか0.759%の利息差で獲得できるなら安価にないだろうか。

 

今後の利率上昇危険性に備えるなら実際が絶好の機会だ。

 

低利率が続く間は「変化型」で、利率が上がり開始出来たら「固定型」に切り替えようとしても、

 

その時点では「固定型」の利息が一段と上がっている確率が高い。

 

多くのFPが全期間固定型の「35年固定型」をすすめるのも、うなずけるだろう。

 

5年固定より10年固定の利息が低い異常事態「35年固定型」以外にもう一つ、イチ押しの利息タイプがある。

 

それが「10年固定型」だ。

 

特に競争が激しい「10年固定型」は、銀行間の競争が激しく、月次のように利率引き下げ競争を繰り広げている。

 

実のところ、「10年固定」のほうが、「5年固定」よりも利息が低いという異常事態となっている。

 

住宅ローン『実質利息』順位(借り換え)【5年固定】

 

住宅ローン『実質利息』順位(借り換え)【10年固定】

 

しかしここで配慮やりたいのが、銀行が公表している表面利息を信用してはいけない事だ。

 

諸経費等込みの「実質利率」となると、りそな銀行が、常にトップクラスの低利率を維持している。

 

競争が厳格なため、変化利息に近い、大いに低い利息になっているので素敵と言える。

 

バーゲンセール様子が続いている「35年固定型」と「10年固定型」。

 

借り換え要望者はここを見逃す手はないだろう。

 

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