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住宅ローン金利

住宅ローン金利

 

低利率だからこそ気をつけたい「住宅ローン」を借りた後の事

 

住宅ローンが低利率である様子は使用要望者にとって都合が良い。

 

けれども、だからこそ起きる問題もある。

 

例を挙げると、万が一月の返金額がわりと楽だからといって借入額を増やせば、

 

今後それが自身の首を絞めかねない。

 

借りる前にそういう危うい性を理解しておく事は重要である。

 

低利息なら償還負担は減るけども住宅ローンの選定に、利率は大きな影響を及ぼす。

 

ハウス金融支援機構の2017年度民間住宅ローン活用者の実態チェック(第2回)によると、

 

住宅ローンをチョイスする場合の決め手の1位は「利率の低さ」であった。

 

実のところ、住宅ローンの利息が低ければそうでないケースと対比して返金額は減り、負担も小さくなる。

 

だが、それが問題を引き起こす見込みもある。

 

例を挙げると第二に挙げる5つの場合だ。

 

償還額が少ないからといって借入額を増やす

 

利率上昇前に借入を急ぎ、手付金の分も借入額に加える

 

変化利息を借りた後、利息を見定めしない

 

変化利息で借りて、後々固定利率への転換を考える

 

利息が確定している期間を考慮せずに借りるいずれも住宅ローン熟慮のとき、

 

今のところの利息だけを見ていたために起こる問題である。

 

このような場合では、かえって償還の負担は増大しかねない。

 

償還額が少ないからといって借入額を増やす住宅ローンにおいて、月次の償還額は借入額、利息、返金期間で決まる。

 

仮に借入額と返金期間を同要件とした時、利息が低いほうが返金額は少ない。

 

一例を挙げれば3200万円を年2%の利率で35年償還で借りたとしたら、

 

月次の返金額は約10万6000円となる。

 

仮に利息が1%でほかが同前提なら、月次の返金額は約9万円まで下がる。

 

ただし、ここであとちょっと返金額が増加しても構わないと考慮して借入額を増やすと、

 

後々の返金に支障をきたす確率は高まる。

 

2018年7月時点の三井住友銀行の移り変わり利息では、

 

その引き下げ奥行きがマックスとなった事例、サポート料を含めなければ

 

適用される利率は0.625%となる。

 

住宅ローンをこの変化利息0.625%、償還期間35年、借入額3200万円、

 

ボーナス返金なしの元利均等償還で借りると、月次の償還額は約8万5000円だ。

 

仮に活用者が家賃12万円ほどの個室を借りており、直近でと同程度の返金額に

 

なるまで借りようとしたら、その借入額はどれくらいになるか。

 

返金額を約11万9000円とすると、借入額は4500万円になる。

 

借入額3200万円のケースの総償還額が約3564万円となるのに対し、

 

4500万円だと総償還額は約5011万円だ。

 

サポート料や手数料といった経費、利息の上昇などを考慮しなくても、

 

35年間でおよそ1400万円以上の差が生じる事になる。

 

返金額の差は収入が減る定年後の暮らしにも影響する事もある。

 

35歳で住宅ローンをローンたとしたら、60歳で定年を迎えた頃の残高は

 

借入額3200万円だと約987万円、借入額4500万円だと約1387万円で、その差は400万円ほどだ。

 

この事を腹積もりても、多額の借入は短所になり得る。

 

利率上昇前に借入を急ぎ、手付金の分も借入額に加える低利率の時分には、

 

今後の利息上昇危険性を気にしてしかも借入額を増やしてしまう事例もある。

 

例を挙げると手付金が十分に下拵えできていない様子で住宅ローンの借入を吟味している時だ。

 

住宅ローンの借入時に準備しておくべく手付金の指標は、俗にハウス購買代金の20%ほどである。

 

ただ手付金を貯めようとしていても、その間に利率が上昇する確率はある。

 

そのような時、手付金の分を借入額に上積みして借りると、結果的に償還に必要になる負担は大きくなってしまう。

 

一例として、ハウス取得代金が4000万で、その時点で準備している手付金が

 

指標の800万円あった時とゼロの時の返金額を対比してみる。

 

使用する住宅ローンはフラット35の全期間固定型で利率は2018年7月時点での年1.34%、

 

償還期間は35年で、ボーナス返金なしの元利均等返金だ。

 

各種出費は含めない。

 

デポジットが800万円ある時、月の返金額は約9万5000円、総返金額は約4011万円だ。

 

一方でデポジットを下拵えせず4000万円を借り入れるケースは、真っ先にそれだけで利息自体が上がってしまう。

 

フラット35では融資率が9割以下か9割超かで利率が異なり、前者なら最低は1.34%だが後者だと1.78%になる。

 

1.78%の利率で4000万円を借り入れれば、月の償還額は約12万8000円、総返金額は約5377万円に上昇する。

 

月の返金額は約1.3倍、総支払額の差額は約1366万円だ。

 

この償還額は融資率9割以下で、固定利率を1%上げて3200万を借りた時より高い。

 

借入額3200万円、固定利率2.34%でも月の返金額は約11万2000円、

 

総償還額は約4690万円と、4000万円を1.78%で借金た事例よりは低くなる。

 

移り変わり利率を借りた後、利率を見極めしない移り変わり利率は、普通に固定利息よりも低く設定される。

 

2018年7月時点の三井住友銀行だと、最も低い適用利率は変化利息の0.625%である。

 

固定利息選択型や全期間固定型の適用利率は計画によって異なるが、0.625%を下回る事はない。

 

ただし変化利息には利率が上昇する危険性があり、利息の再考はいつも半年に1回行われる。

 

ただ返金額の再検討は5年ごとに行われるため、利息を決まった的に見定めしていないとその変化は体感しづらい。

 

一例を挙げれば元利均等返金だと、通帳で見極めしていても

 

そこに記載される返金額は変わらない。

 

ただし利率の変化は返金額の内訳である金利分と元本のレートに影響を及ぼす。

 

返金額は金利分額と元手割り当て額で構成され、利息の変化がなければ金利分ところは徐々に少なくなっていく。

 

ただ元利均等償還において、返金額が変わらないなかで利息が上がると金利分分の比率は増加し、

 

元手分のレートは減る。

 

すると住宅ローン残高の減少ペースも鈍るなどの影響が現れ、デフォルトの状況が続けば

 

最初決めた期間では返金を終えられなくなってしまう。

 

そうなるとどこかで繰上げ償還をするか、最終回に一括で残額を支払う不可欠に迫られる。

 

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